PSC e RUE - Piano Strutturale Comunale

Alla fine abbiamo approvato un PSC molto cambiato rispetto allo SCHEMA DIRETTORE iniziale.
Abbiamo ottenuto: la riduzione del costruito inizialmente precisto; la localizzazione del nuovo dolo a ridosso dell'esistente e/o lungo le direttrici stradali servite dal trasporto pubblico; l'eliminazione del previsto Centro Commerciale di Colunga; la tutela della collina, del verde edelle aree fluviali; la destinazione del 25% dei nuovi appartamenti all'affitto calmierato e all'edilizia sociale; ...

Contemporaneamente abbiamo ritenuto insufficente il RUE, lo abbiamo cambiato e quindi ri-adottato: su di esso si riapre la fase delle osservazioni..
___________________________________________

LA STORIA e i DOCUMENTI:

ALCUNE OSSERVAZIONI AL PSC --> La Carta delle Osservazioni

Elenco Osservazioni per categoria; NOTA PSC MODIFICHE CAT. A e B; NOTA PSC MODIFICHE CAT. C; NOTA PSC MODIFICHE CAT. D

____________ ARCHIVIO _________________________

APPUNTI e SPUNTI di RIFLESSIONE per LA SINISTRA e per i sinceri DEMOCRATICI di questo paese........

1. Una lettera di Piero Cavalcoli, Elena Camerlingo, Stefano Fatarella, del marzo 2003 

2. Lettera aperta al Direttore di Micromega, Paolo Flores d’Arcais, firmata da 60+16 urbanisti, spedita l'11 febbraio 2003

3. Il mattone sempre in testa. Con molti bernoccoli
   Rapporto Cresme: quest'anno 300 mila nuove case. Il boom dell'edilizia, gli esclusi dal mercato della casa

4. Riflessioni per un orientamento riformista delle politiche urbanistiche a San Lazzaro di Raffaele Lungarella

1.  Una lettera di Piero Cavalcoli, Elena Camerlingo, Stefano Fatarella, del marzo 2003  
Gentili colleghi,
i segnali quotidiani di crisi - non solo «di fatto» ma anche «di principio» - del governo del territorio e delle città, sono oggi evidenti e indubbi, perché è esplicita e documentata l’invivibilità di molti territori e di molte città del Paese, che non hanno subito, nell'ultimo decennio, «balzi in avanti», come si era sperato quando la coscienza civile, risvegliatasi dopo gli anni delle truffe e delle tangenti ai danni della collettività, sembrava aver indicato con determinazione la necessità di un cambiamento profondo, anche per conseguenza dell'emergere dei cosiddetti «temi globali»; condizioni che imponevano al nostro Paese, alla sua classe politica, a quella imprenditoriale e a quella intellettuale, di riformare il patto con i cittadini: lo Stato doveva riprendere possesso del governo delle trasformazioni, dopo gli anni del liberismo selvaggio, ma soprattutto dopo gli anni del banditismo politico connivente con le mafie e i sistemi criminali.

L’esito di questo «processo di speranza» non è stato solo deludente, ma ulteriormente preoccupante: i fenomeni di corruzione non si sono placati, né l’attenzione per il governo delle trasformazioni territoriali è aumentata, né il supposto riformismo delle politiche urbanistiche ha prodotto condizioni reali per il progresso della vivibilità delle cittadine e dei cittadini del Paese. Ma alla delusione si è aggiunta una nuova preoccupazione, per una prassi emergente che trova la sua legittimazione nella filosofia individualistica che il neoliberismo deregolativo impone, e che oggi sembra essere «socialmente accettabile»: è una prassi che si candida a modificare, piegandolo o spezzandolo, il «principio» e spesso anche la «norma», che originano e sottendono il governo urbano e territoriale, e che nascono dalla collettività per governare l’interesse pubblico. E’ una prassi che sembra non essere più patologica ma organica o per così dire «endemica», come un «furbo parassita» che si è innestato nel corpo dello Stato e nasconde artificiosamente la sua natura per apparire simbiotico, ma producendo, nei fatti, dissesto, congestione, inquinamento, saccheggio, segregazione, che gli «anticorpi» non riconoscono più come malattie ma come manifestazioni normali, di un organismo sano.

Il mestiere dell'urbanista tuttavia implica una prassi che è per «principio» e per «norma» opposta a quella prassi più sopra ricordata, tesa alla sistematica eliminazione della cultura che fin qui ha contribuito a governare il territorio puntando esplicitamente agli interessi diffusi.

Si può senz'altro affermare infatti che la locuzione «urbanistica pubblica» sia una tautologia, allorché essa, nascendo e vivendo per sostanziare tecnicamente delle volontà politiche, non possa essere altro che pubblica, cioè non può esistere - almeno logicamente - un governo privato degli interessi pubblici: sussistendo questo principio, ogni tentativo di deviazione, dovrebbe intendersi illegittimo, sul piano formale e sostanziale, cioè si dovrebbe considerare «patologico».

Oggi però assistiamo, spesso inermi e muti, all'attività eversiva che trova nel corto circuito pubblico, cioè nella rottura della catena logica di decisione pubblica, l'obiettivo principale dell’azione di governo (non solo urbano e territoriale); eversione che produce gravi lesioni alle fondamenta democratiche del Paese. Stiamo assistendo cioè ad una fase in cui gli interessi pubblici non sono il principio ispiratore dell'azione di governo del territorio, ma in cui si teorizza e si pratica la massimizzazione degli interessi individuali tramite l'azione di governo pubblico, a cui la norma prima e la storia poi, si debbono piegare e, nel caso, spezzare, con esisti prevedibilmente disastrosi per le città e il territorio, ma con conseguenze ancor più preoccupanti per la tenuta democratica del Paese.

L'attività urbanistica non si risolve con gli adempimenti tecnici e burocratici previsti dalla legge, ma contiene uno specifico «mandato sociale»: è cioè inscindibilmente legata alla sua origine di disciplina politica e chi si trova a lavorare nella pubblica amministrazione, da urbanista, avendo il principale mandato di controllare (la coerenza e la liceità degli atti e dei fatti) e quello di progettare (il futuro di una città e di un territorio) è quindi depositario del «principio» e della «prassi» di una disciplina che abbiamo definito «d'interesse collettivo». Ma come svolgere l'attività di urbanista della pubblica amministrazione, nel momento in cui si comincia ad insinuare l'inconsistenza del principio nel confronto con la prassi e l'elasticità della norma di fronte alla necessità privata? Come «fare urbanistica» senza le garanzie codificate di interesse diffuso, che sono null'altro che la natura stessa di questa disciplina, e di questa attività?

A partire da queste domande ci siamo convinti che non sia più rimandabile una riflessione tra chi lavora nella pubblica amministrazione come urbanista, nei diversi settori che questa attività multidisciplinare implica. Siamo cioè convinti che il continuo attacco, che ciascuno di noi vive quotidianamente e con sofferenza, all’interesse pubblico dei processi di trasformazione territoriale, stia seriamente demolendo la nostra professione, compromettendone il significato tecnico e sociale.

Siamo sempre più spesso costretti ad attività di difesa e ripiegamento, chiusi nelle scomode e inefficaci maglie della burocrazia per impedire che abbiano corso nuovi danni alla collettività per i vantaggi privati di pochi individui.

Siamo continuamente posti nelle condizioni di piegare le norme, le prassi, le leggi, per liberare il passaggio a potenti interessi economici e a interessi politici paradossalmente poco pubblici.

Vediamo spesso luoghi del territorio e della città che si trasformano all’insegna della speculazione, con la nostra involontaria complicità.

Siamo insomma di fronte ad una prospettiva di oggettiva «vita impossibile dell’urbanistica» e degli urbanisti.

Riteniamo perciò urgente riflettere su questo stato di cose per tentare un’attività di rimedio, che non può che essere associativa: siamo cioè convinti che l’efficacia dell’attività di riforma delle condizioni di «vita» degli urbanisti della pubblica amministrazione, non possa prescindere da una loro unione, per condividere idee ed esperienza, e per sommare le forze che intendono spingere verso il cambiamento.

Per iniziare questo percorso, abbiamo convocato una riunione che si terrà a Bologna, il 16 aprile), alle ore 14.30, a via Zamboni 13. Cordialmente,

Elena Camerlingo, Piero Cavalcoli, Stefano Fatarella

2.   Lettera aperta al Direttore di Micromega, Paolo Flores d’Arcais, firmata da 60+16 urbanisti, spedita l'11 febbraio 2003

Caro Direttore,
abbiamo apprezzato molto l’impegno costruttivo della sua rivista nello sforzo di delineare un programma per un’altra Italia possibile. E ci sembra che l’ampiezza degli argomenti trattati, la qualità delle persone coinvolte nel delinearli, il taglio impresso alle proposte, tutto ciò costituisca un contributo di grande rilievo alla costruzione di un’alternativa concreta all’attuale, squallida situazione di governo.
Proprio queste valutazioni positive ci rendono fortemente preoccupati per un’assenza, che francamente ci sembra clamorosa. Se nei capitoli del programma di Micromega non mancano (e giustamente) la sanità e la giustizia, l’immigrazione e il lavoro, l’università e le carceri, l’ambiente e i beni culturali (e altri numerosi temi), manca completamente il territorio. Questo, infatti, non si riduce all’ambiente (nell’accezione che questo termine ha assunto negli ultimi decenni, e che è ben rappresentato nel testo di Ermete Realacci) né ai beni culturali (nonostante l’accezione giustamente ampia che Salvatore Settis attribuisce a questa espressione).
Ragionare e proporre un capitolo del programma per “un’altra Italia” che riguardi il territorio e la città significherebbe infatti farsi carico insieme delle ragioni dell’ecologia e di quelle dell’armatura urbana del nostro territorio, della tutela della natura e della dotazione delle infrastrutture, della difesa del paesaggio e del miglioramento delle condizioni di vita nelle città. Del resto, non dovrebbe essere evidente a tutti che una delle cause non secondarie della dissipazione del patrimonio culturale e della devastazione dell’ambiente sta proprio nella cattiva gestione della città e del territorio, nel prevalere degli interessi individuali e aziendali di rapace sfruttamento del territorio sugli interessi collettivi, degli uomini e delle donne di oggi e di quelli di domani? Dall’assenza quindi della pianificazione territoriale e urbanistica, della sua delegittimazione come strumento per l’affermazione degli interessi e delle speranze comuni, o della sua riduzione a strumento per l’accrescimento di posizioni private di rendita e di sfruttamento?
È stato un uomo che ha avuto un ruolo importante nella nascita della sua Rivista, Giorgio Ruffolo, a scrivere (proprio sulle pagine di uno dei primi fascicoli di Micromega) che la pianificazione urbana e territoriale è uno dei “sette pilastri della saggezza ambientalista”. Ma da quegli anni – duole ammetterlo – l’insieme delle forze che oggi si oppongono da sinistra al nascente regime berlusconiano ha dimenticato quella verità.
Chi si è preoccupato di domandarsi che fine avevano fatto, nel concreto delle realtà regionali e provinciali e comunali, le speranze accese dalla cosiddetta Legge Galasso per la tutela del paesaggio? Chi si è impegnato nel considerare decisione politica rilevante porre dei limiti al dimensionamento delle espansioni urbane, accertare la effettiva disponibilità degli spazi necessari per le esigenze della vita collettiva e del benessere delle cittadine e dei cittadini, contrastare nei fatti l’abusivismo urbanistico ed edilizio?

Chi si è dimostrato consapevole del fatto che proprio la delegittimazione della pianificazione urbanistica, e del sistema trasparente di regole che essa stabilisce, era stata una delle cause non secondarie di Tangentopoli, ed è ancor oggi uno degli alimenti che ne consentono la sopravvivenza?

Chi si è adoperato per riaffermare l’autorità del piano urbanistico - come strumento degli interessi collettivi e pubblici, trasparente nel suo procedimento di formazione, aperto alla partecipazione dei cittadini, proiettato verso il futuro ma radicato nella gestione ordinaria dell’amministrazione pubblica – contro il prevalere degli interessi di pochi gruppi di operatori economici e, soprattutto, di proprietari immobiliari?

Chi, insomma, tra le personalità e le forze della sinistra e del centro, ha posto la questione del governo della città e del territorio (e quindi della pianificazione territoriale e urbanistica) come un grande problema politico?
È anche per questo, signor Direttore, che ci sembra che l’assenza del territorio e della città, dell’urbanistica, della pianificazione tra i 24 capitoli del programma proposto da Micromega sia un’assenza grave. Sarebbe utile, sulla sua Rivista, aprire una discussione sulle ragioni di questa assenza. Che non sono certamente né la distrazione né la fretta ma – forse – qualcosa di più profondo, su cui tutti dovremmo interrogarci.

3.   Il mattone sempre in testa. Con molti bernoccoli
Rapporto Cresme: quest'anno 300 mila nuove case. Il boom dell'edilizia, gli esclusi dal mercato della casa

Negli ultimi anni l'Italia in crisi si è divisa in due grosse parti: quelli che hanno investito nel mattone e quelli che sono stati investiti dal mattone. E' quanto risulta dal corposo Rapporto del Cresme sul mercato delle costruzioni, presentato ieri a Torino. Il Centro studi dell'associazione dei costruttori italiani riassume così il boom degli ultimi anni: «Tutti i macroattori economici - famiglie, imprese e anche il settore pubblico - si sono 'aggrappati' ai precipui comparti di interesse, investendo in abitazioni, edifici funzionali alle attività economiche e in opere pubbliche. Quasi che `investire nel mattone' fosse l'unica cosa da fare in un clima di stagnazione economica e di grande incertezza».

E infatti: negli stessi anni nei quali il prodotto lordo italiano cresceva del 3,6% e gli investimenti in tecnologie e macchinari aumentavano solo del 2,8% (dal 2001 al 2004: parliamo di incrementi reali, non nominali), gli investimenti totali in costruzioni salivano del 9,4% e quelli di nuove costruzioni schizzavano del 20,6%.

Sempre dal 2001 al 2004 e sempre in valori costanti, i prezzi delle abitazioni rincaravano del 18,5%e il mercato immobiliare nel suo complesso non mostra segni di rallentamento: nel primo semestre del 2004 le transazioni sono cresciute dell'8% rispetto allo stesso periodo del 2003, rivela la nota semestrale dell'Agenzia del territorio diffusa ieri, secondo la quale da gennaio a giugno di quest'anno si sono «scambiati» immobili con 826.206 contratti. Il boom è stato determinato, secondo i ricercatori del Cresme, da una serie di fattori sociali ed economici. Tra i secondi, la scarsa appetibilità di investimenti alternativi (crisi della borsa) e il basso costo del denaro. Tra i primi, l'arrivo sul mercato di nuove famiglie: l'uscita (abbastanza tardiva) da casa della generazione del baby-boom,la riduzione dei componenti dei nuclei familiari (separazioni, divorzi, ecc.), l'entrata degli stranieri. Si spiega dunque perché siamo tornati a un numero di nuove abitazioni costruite all'anno (278.000 nel 2004, se ne prevedono 300.000 nel 2005) paragonabile a quello degli anni d'oro della crescita italiana. I grafici del Cresme avvertono però che la «gobba» - il punto alto dell'arrivo sul mercato delle abitazioni di masse di persone in uscita dalle famiglie d'origine - sta abbassandosi. Non solo. In un'altra parte del Rapporto si avverte che «l'incrocio tra le variabili di reddito e i prezzi delle abitazioni» alza la barriera all'ingresso del mercato, mentre l'indebitamento crescente esclude dai mutui le aree del lavoro non a reddito fisso: dunque in futuro saranno sempre meno quelli che possono permettersi l'acquisto. Tra loro, quasi irrilevante la quota delle persone che nell'edilizia prevalentemente lavorano: gli immigrati proprietari di abitazioni sono sul 2%, mentre - secondo le statistiche ufficiali, alle quali sfugge tutto il lavoro al nero - sono al 13% i lavoratori stranieri nell'edilizia. Nel solo Veneto la quota di dipendenti stranieri iscritti alle Casse edili artigiane va dal 43,8% di Padova al 49,3% di Vicenza. E arriva al 52,6% a Treviso, la città il cui sindaco vieta con ogni mezzo a disposizione moschee e feste di ramadan.

4.   Riflessioni per un orientamento riformista delle politiche urbanistiche a San Lazzaro di Raffaele Lungarella

Le note che seguono si propongono come un contribuire per affermare un orientamento riformista per la politica urbanistica a San Lazzaro. Esse sono offerte alla discussione, all’arricchimento ed alla critica. Si presentano, pertanto, come un lavoro in corso, alla cui realizzazione tutti possono partecipare, poiché biblicamente si può dire che “nella casa del Padre c’è lavoro per tutti”; per tutti quelli, naturalmente, che hanno a cuore la casa comune della nostra collettività cittadina, più che l’affermazione degli interessi forti di pochi.

Alla comunità cittadina e all’amministrazione comunale è richiesto un grande impegno per elaborare un progetto per la città capace di assicurare la prosecuzione di un modello di sviluppo ad elevato livello di benessere e di coesione. La nostra città ha avuto in passato una intensa crescita che ha prodotto molti risultati positivi, ma che, inevitabilmente, ha generato anche fattori di criticità. Creare le condizioni per il superamento di tali criti-cità e per il pieno dispiegamento dei fattori che permettono lo sviluppo richiede l’impegno dell’intera città, dei cittadini, delle associazioni di rappresentanza degli inte-ressi, dei partiti, delle istituzioni.
Per perseguire questi obiettivi occorre stimolare la partecipazione dei cittadini alle decisioni relative alle scelte in materia di pianificazione territoriale ed urbanistica, e che gli strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica da elaborare in questo mandato amministrativo si ispirino ai principi di uno sviluppo equilibrato e sostenibile sia sul versante ambientale sia su quello economico e sociale.
La geografia insediativa della nostra città si presenta fortemente dispersa. Accanto alle frazioni storiche della Ponticella e di Idice e di altre più piccole di antico insediamento – che necessitano di interventi che ne migliorino la qualità urbana, la rete dei collegamenti ecc.- le scelte urbanistiche degli ultimi 20-25 anni hanno fortemente favorito la nascita di nuovi quartieri o di nuovi insediamenti, creando una forte discontinuità nella maglia urbanizzata della città. Oltre al cosiddetto villaggio Martino, costruito sulla collina di via Martiri di Pizzocalvo, al quartiere della Cicogna, a quello della Pulce-Mura San Carlo, il cui insediamento o espansione è avvenuto negli anni ’70 e ’80 del secolo scorso, negli ultimi 10-15 anni sono stati realizzati altri insediamenti, tra cui quelli di Via Mario Conti, di Via Wolfe, del Farneto, del Paleotto. Gli insediamenti della Cicogna e in parte anche della Pulce-Mura San Carlo hanno soddisfatto principalmente la domanda di abitazioni delle famiglie con reddito medio basso, gli altri sono insediamenti di edilizia di pregio, ed anche se in alcuni casi sono architettonicamente non gradevoli, hanno contri-buito a far crescere i valori immobiliari nell’insieme del mercato locale. Lo sviluppo di nuovi insediamenti è avvenuto producendo lacerazioni nella trama urbanizzata.
Le decisioni di politica urbanistica dell’amministrazione comunale devono proporsi di contrastare il fenomeno della dispersione insediativa. È questo anche uno dei principali obiettivi ed elementi di connotazione del Piano territoriale di coordinamento provinciale della provincia di Bologna (Ptcp). Questo obiettivo del Ptcp rafforza la necessità di garantire uno sviluppo rispettoso del territorio, che massimizzi i benefici da esso prodotti e minimizzi o elimini del tutto i costi che l’accompagnano.

Lo sviluppo urbanistico frammentato ha costi ingenti sia per i nuclei familiari che per la collettività. I costi privati sono facilmente quantificabili nei maggiori consumi energetici da sostenere a causa della necessità di servirsi del trasporto privato, nel maggior tempo che occorre impiegare per raggiungere il posto di lavoro, le scuole, nel disagio derivante dalla rarefazione dei servizi ecc.. Agevolmente identificabili sono anche i costi collettivi: forzato ricorso al trasporto privato con aumento dei fenomeni di inquinamento, necessita di nuove infrastrutture, perdita delle economie di scala nell’approntamento dell’offerta dei servizi ecc. Esiste un’ampia letteratura che documenta gli svantaggi delle città dispersa rispetto ai vantaggi della città compatta, perché sia qui necessario insi-stervi. Occorre impegnarsi per contribuire ad una pianificazione territoriale ed urbani-stica che assicuri alla città uno sviluppo equilibrato e sostenibile.

All’origine di uno sviluppo squilibrato, foriero di ingenti costi e di benefici ridotti, vi è innanzi tutto la mancanza di un progetto per la città, di un disegno d’insieme, da realizzare con le politiche specifiche e le singole iniziative. È fondamentale evitare che la definizione della fisionomia della città, oggetto di tale disegno d’insieme, sia predefinita e pregiudicata dall’anticipazione di decisioni assunte per soddisfare attese di singoli soggetti o operatori economici. La sede per la valutazione della compatibilità tra queste attese legittime dei singoli attori dello sviluppo e gli interessi complessivi della nostra comunità sia il piano strutturale comunale (Psc).

Il Psc deve ispirare il proprio disegno della città ad alcuni fondamentali orientamenti urbanistici assunti nel precedente mandato amministrativo. È necessario confermare, e non smentire con decisioni con essi contrastanti, due fondamentali punti cardinali dell’azione amministrativa in campo urbanistico degli ultimi 5 anni. Occorre continuare a ritenere del tutto eccezionale l’occupazione di nuovo territorio per l’attività costruttiva. Se a questo orientamento sarà necessario derogare, ciò dovrà avvenire solo quando il progetto dello sviluppo futuro della città lo dovesse rendere indispensabile per adeguare l’offerta del patrimonio edilizio alla dimensione ed alle caratteristiche che la comunità decide di avere in termini demografici, sociali, culturali, economici. Qualora, in sede di Psc, dovesse emergere l’esigenza di edificare nuovi territori, ciò dovrà avvenire proponendosi l’obiettivo di rafforzare la compattezza urbanistica della città.
In ogni caso l’eventuale esigenza di nuova edificazione aggiuntiva rispetto a quella già prevista non deve alimentare il fenomeno della dispersione insediativa.

L’altro punto centrale degli orientamenti urbanistici assunti nel precedente mandato amministrativo, complementare a quello del contenimento del consumo di nuovo terri-torio, è stata la scelta della riqualificazione urbana. Con il master plan elaborato dall’amministrazione comunale per la delimitazione degli ambiti di riqualificazione ur-bana dell’area a nord della via Emilia, l’amministrazione ha fatto una scelta strategica per il futuro della città, per il suo sviluppo e per il suo assetto urbano. L’area delimitata come interessata alla realizzazione di programmi di riqualificazione urbana ha una estensione analoga all’area occupata dal capoluogo a sud della via Emilia. Con la delimitazione di un’area tanto ampia, l’amministrazione comunale si era proposta di concentrare in essa anche le necessità di nuove residenze, creando quindi le premesse per autorizzare la realizzazione di nuove superfici aggiuntive - ove se ne dovesse evidenziare l’occorrenza - rispetto a quelle già previste dal Prg. La decisione di individuare l’area Nord come ambito di riqualificazione non era obbligata, né doveva essere posta in alternativa ad altre. La sua unicità fu una scelta strategica, assunta con la consapevolezza di non ritenere necessario delineare come ambiti di riqualificazione altre aree, e fu dettata dalla volontà di porre dei confini all’espansione territoriale futura della città. Occorre pertanto ribadire questa scelta.

San Lazzaro è una città in cui i valori delle case hanno raggiunto livelli proibitivi. Essi non sono giustificati dai costi di costruzione che occorre sostenere per edificare. Ciò significa che gli elevati valori immobiliari permettono di ottenere elevati extra profitti e di lucrare ricche rendite fondiarie.
I prezzi eccessivi impediscono non solo alle famiglie dei lavoratori dipendenti con salari contenuti ma ormai anche a fasce del ceto medio sia l’acquisto di una casa sia l’abitarla in affitto. Ne derivano conseguenze rilevanti, non solo per le condizioni di vita di settori di nostri concittadini, che anche per questo diventano maggiormente bisognosi delle politiche sociali. La prosecuzione nel tempo delle tendenze che si sono manifestate finora sul mercato della casa produrrà anche necessariamente una modificazione nella composizione sociale degli abitanti la nostra città.
Ci si deve proporre di indirizzare la propria iniziativa politica per creare le condizioni affinché l’attività costruttiva sia funzionale ad un disegno di sviluppo della città, i prezzi delle case si riducano al punto da renderle accessibili anche alle famiglie non ricche, pur includendo, tali prezzi, una adeguata e legittima remunerazione del capitale investito dagli operatori che le realizzano. Per raggiungere questi obiettivi è indispensabile operare su più piani.

Le politiche per la casa sono strettamente intrecciate con le scelte di pianificazione territoriale e urbanistiche. Questo intreccio è rilevante sia con riferimento all’ambito generale dell’edilizia residenziale, sia relativamente alla creazione delle condizioni per garantire il diritto alla casa alle famiglie più svantaggiate.
La visione della città deve essere presa a riferimento per stabilire qual è la dimensione del patrimonio abitativo occorrente per raggiungere l’obiettivo che ci si è proposti in termini di abitanti. Conduce ad un sviluppo squilibrato e perciò costoso, per i singoli e per la collettività, assecondare prima la realizzazione di insediamenti residenziali – sulla spinta convergente degli interessi particolari e del beneficio temporaneo ed effimero degli oneri di urbanizzazione incassati dall’amministrazione – e a posteriori disegnare un quadro che renda coerente le singole decisioni. Oltre ad evitare che gli insediamenti di edilizia residenziale – ma anche di quella terziaria e produttiva – alimentino il fenomeno della dispersione insediativa, le scelte urbanistiche devono anche favorire prioritariamente la ristrutturazione ed il recupero del patrimonio esistente, sia per ridurre in assoluto la domanda di nuove abitazioni sia per consentire di adeguare la dimensione degli alloggi alle ridotte dimensioni delle famiglie.

L’iniziativa politica e l’azione amministrativa in questo settore devono essere finalizzate a creare le condizioni per soddisfare la domanda di abitazioni da parte delle famiglie che, a causa del loro basso reddito o peggio per condizioni di indigenza, non possono pagare i prezzi di mercato, sia per l’acquisto che per l’affitto di una casa. Anche in una realtà ricca come quella della nostra città, seppure, fortunatamente, non diffuso, esiste un disagio abitativo di origine economica.
Tale disagio presenta livelli di intensità differenti. Per alleviarlo è, pertanto, necessario promuovere programmi ed iniziative specifiche.
Specifica attenzione l’azione amministrativa deve rivolgere ai settori della popolazione particolarmente deboli sul versante sociale ed economico. La soluzione del problema della casa costituisce per essi il primo e più formidabile fattore di inclusione civica e sociale. L’amministrazione comunale deve, pertanto, porre particolare impegno nell’incremento e nel recupero del patrimonio di alloggi pubblici, da assegnare alle fa-miglie più deboli economicamente. Per incrementare tale patrimonio è necessario che le scelte di bilancio ritengano prioritario questo obiettivo. Ma è anche necessario procedere con celerità alla realizzazione degli alloggi, quando si dispone già dei finanziamenti.

Non va sottovalutata l’esigenza di una efficiente gestione amministrativa del patrimonio pubblico. A questo riguardo particolare attenzione deve essere posta nella verifica pe-riodica del possesso, da parte degli assegnatari, della conservazione dei requisiti che permettono la permanenza nell’alloggio. È questa un’attività di verifica particolarmente importante sia ai fini finanziari – essendo i livelli dei canoni rapportati ai redditi degli assegnatari – sia per una più generale ragione di equità – giacché la permanenza in un alloggio di soggetti che non né hanno più diritto danneggia chi è in lista di attesa.
Nel settore degli alloggi pubblici si registrano situazioni di degrado strutturale e di conseguente disagio per le famiglie ai quali sono stati assegnati o che li abitano ad altro titolo, alle quali occorre dare soluzione nel più breve tempo possibile. Prioritario al riguardo è affrontare il problema delle cosiddette Case Andreatta. Occorre iniziare a studiare la soluzione da subito, e senza trasformare l’esigenza specifica di reperire i fondi necessari in un pretesto per proporre nuove edificazioni in aree, che il Prg vigente non destina all’edilizia residenziale, localizzate distanti dalle abitazioni in questione.

Occorre anche approntare politiche che favoriscano l’accesso all’abitazione di quelle famiglie i cui livelli di reddito sono troppo elevati per dare loro la possibilità di accedere agli alloggi pubblici, ma sono troppo bassi per permettere di risolvere autonomamente il loro problema sul mercato.
Per rendere la casa accessibile a queste famiglie occorre promuovere interventi di edilizia economica popolare o comunque di edilizia convenzionata. Con questi strumenti è possibile abbassare i valori immobiliari sia per gli interventi destinati alla locazione che per quelli destinati alla vendita, giacché sia i prezzi unitari a metro quadrato di vendita sia i valori unitari da assumere a riferimento per il calcolo dei canoni sono determinati dalle convenzioni sottoscritte tra l’amministrazione comunale e gli operatori. Occorre che l’amministrazione comunale nel definire, con tali convenzioni, le altre caratteristiche degli alloggi e le condizioni per la loro vendita o locazione, contrasti la prassi degli operatori tesa ad elevare il valore totale degli alloggi a livelli tali da pressoché equipararli – a parità di superficie utile – ai valori di mercato. E’, infatti, contraria alle motivazioni proprie degli interventi di edilizia residenziale con finalità sociali, la prassi, consolidatasi nel nostro comune che permette agli operatori del settore di realizzare abitazioni nelle quali per ogni metro quadro di superficie utile, cioè quella in cui si abita, è permesso di vendere anche oltre un metro quadro di superficie non utile (formata da grandi garages, corselli di manovra dei garages, grandi terrazzi ecc.). Occorre una corretta interpretazione degli interventi di Peep e di edilizia convenzionata, con l’obiettivo di abbattere il valore complessivo degli alloggi, abbassare così la barriera di prezzo e di canone e favorire l’accesso alla proprietà e all’affitto della casa anche a famiglie con redditi medi e bassi.

Nel disegno di sviluppo della città che il Psc dovrà definire, un ruolo rilevante va asse-gnato alle azioni finalizzate allo sviluppo economico. Le scelte urbanistiche relative agli insediamenti terziari e produttivi dovranno essere compatibili con la strategia di crescita complessiva della città. Con riferimento alle attività commerciali e terziarie tali scelte dovranno essere coerenti con l’esigenza di evitare l’impoverimento o peggio la desertificazione dell’offerta di servizi commerciali e alle persone in zone importanti della città.
Quanto alle politiche per gli insediamenti produttivi è pienamente condivisibile la scelta effettuata dal Ptcp di sviluppare in località Ponte Rizzoli, nel comune di Ozzano, un grande polo di espansione produttiva. In tale area devono trovare soddisfazione anche le esigenze di espansione e di rilocalizzazione – derivanti dall’attuazione dei piani di riqualificazione delle aree a nord della via Emilia - delle imprese ora localizzate nel territorio di San Lazzaro.
È in ogni caso necessario fare un censimento dell’attuale consistenza di edifici industriali nei quali non viene più svolta alcuna attività produttiva e della potenzialità edificatoria con questa destinazione già prevista dal vigente Prg. Questa ricognizione è indispensabile per potere assumere eventuali decisioni sul come soddisfare nel territorio di San Lazzaro l’eventuale domanda di spazi eccedente quella che può essere soddisfatta con la rilocalizzazione a ponte Rizzoli e con l’utilizzo dei capannoni inutilizzati o realizzabili attuando le previsioni del Prg.
La quantificazione della domanda di spazi nuovi o aggiuntivi deve essere il risultato di un accertamento fatto sulla base dei piani industriali di crescita delle singole aziende.

L’uso del territorio non deve essere dettato dalle esigenze fiscali dell’amministrazione. È fonte di sviluppo caotico e ad altissimo costo per la collettività l’utilizzo della pianifi-cazione urbanistica come strumento per il reperimento di risorse finanziarie che accre-scano le entrate del bilancio comunale. La prospettiva di incassare i proventi degli oneri di urbanizzazione e del contributo rapportato al costo di costruzione non può diventare l’alibi per scelte urbanistiche sporadiche, prive di coerenza con un disegno più generale, o assunte per assecondare le spinte e le attese dei proprietari delle aree o degli operatori economici che devono realizzare gli interventi costruttivi.
Per collegare il reperimento di risorse finanziarie con la gestione del territorio l’amministrazione comunale deve proporsi di sperimentare soluzioni innovative rispetto alle prassi consolidate nei suoi rapporti con i proprietari delle aree.

DOCUMENTO POLITICO

S.D. COMUNALE doc tecnico

S.D. INTERCOMUNALE doc tecnico

ARCHIVIO di Valerio Minarelli ed Elisa Sangiorgi: