Riformismo Oggi

Riflessioni per un orientamento riformista delle politiche urbanistiche a San Lazzaro di Savena

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Le note che seguono si propongono come un contribuire per affermare un orientamento riformista per la politica urbanistica a San Lazzaro. Esse sono offerte alla discussione, all’arricchi-mento ed alla critica. Si presentano, pertanto, come un lavoro in corso, alla cui realizzazione tutti possono partecipare, poiché biblicamente si può dire che “nella casa del Padre c’è lavoro per tutti”; per tutti quelli, naturalmente, che hanno a cuore la casa comune della nostra collettività cittadina, più che l’affermazione degli interessi forti di pochi.

Alla comunità cittadina e all’amministrazione comunale è richiesto un grande impegno per elaborare un progetto per la città capace di assicurare la prosecuzione di un modello di sviluppo ad elevato livello di benessere e di coesione. La nostra città ha

avuto in passato una intensa crescita che ha prodotto molti risultati positivi, ma che, inevitabilmente, ha generato anche fattori di criticità. Creare le condizioni per il superamento di tali criticità e per il pieno dispiegamento dei fattori che permettono lo sviluppo richiede l’impegno dell’intera città, dei cittadini, delle associazioni di rappresentanza degli interessi, dei partiti, delle istituzioni.

Per perseguire questi obiettivi occorre stimolare la partecipazione dei cittadini alle decisioni relative alle scelte in materia di pianificazione territoriale ed urbanistica, e che gli strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica da elaborare in questo mandato amministrativo si ispirino ai principi di uno sviluppo equilibrato e sostenibile sia sul versante ambientale sia su quello economico e sociale. La geografia insediativa della nostra città si presenta fortemente dispersa. Accanto alle frazioni storiche della Ponticella e di Idice e di altre più piccole di antico insediamento – che necessitano di interventi che ne migliorino la qualità urbana, la rete dei collegamenti ecc.-  le scelte urbanistiche degli ultimi 20-25 anni hanno fortemente favorito la nascita di nuovi quartieri o di nuovi insediamenti, creando una forte discontinuità nella maglia urbanizzata della città.              >>>

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Oltre al cosiddetto villaggio Martino, costruito sulla collina di via Martiri di Pizzocalvo, al quartiere della Cicogna, a quello della Pulce-Mura San Carlo, il cui insediamento o espansione è avvenuto negli anni ’70 e ’80 del secolo scorso, negli ultimi 10-15 anni sono stati realizzati altri insediamenti, tra cui quelli di Via Mario Conti, di Via Wolfe, del Farneto, del Paleotto. Gli insediamenti della Cicogna e in parte anche della Pulce-Mura San Carlo hanno soddisfatto principalmente la domanda di abitazioni delle famiglie con reddito medio basso, gli altri sono insediamenti di edilizia di pregio, ed anche se in alcuni casi sono architettonicamente non gradevoli, hanno contribuito a far crescere i valori immobiliari nell’insieme del mercato locale. Lo sviluppo di nuovi insediamenti è avvenuto producendo lacerazioni nella trama urbanizzata.
Le decisioni di politica urbanistica dell’amministrazione comunale devono proporsi di contrastare il fenomeno della dispersione insediativa. È questo anche uno dei principali obiettivi ed elementi di connotazione del Piano territoriale di coordinamento provinciale della provincia di Bologna (Ptcp). Questo obiettivo del Ptcp rafforza la necessità di garantire uno sviluppo rispettoso del territorio, che massimizzi i benefici da esso prodotti e minimizzi o elimini del tutto i costi che l’accompagnano.
Lo sviluppo urbanistico frammentato ha costi ingenti sia per i nuclei familiari che per la collettività. I costi privati sono facilmente quantificabili nei maggiori consumi energetici da sostenere a causa della necessità di servirsi del trasporto privato, nel maggior tempo che occorre impiegare per raggiungere il posto di lavoro, le scuole, nel disagio derivante dalla rarefazione dei servizi ecc.. Agevolmente identificabili sono anche i costi collettivi: forzato ricorso al trasporto privato con aumento dei fenomeni di inquinamento, necessita di nuove infrastrutture, perdita delle economie di scala nell’approntamento dell’offerta dei servizi ecc. Esiste un’ampia letteratura che documenta gli svantaggi delle città dispersa rispetto ai vantaggi della città compatta, perché sia qui necessario insistervi.

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Occorre impegnarsi per contribuire ad una pianificazione territoriale ed urbanistica che assicuri alla città uno sviluppo equilibrato e sostenibile.
All’origine di uno sviluppo squilibrato, foriero di ingenti costi e di benefici ridotti, vi è innanzi tutto la mancanza di un progetto per la città, di un disegno d’insieme, da realizzare con le politiche specifiche e le singole iniziative. È fondamentale evitare che la definizione della fisionomia della città, oggetto di tale disegno d’insieme, sia predefinita e pregiudicata dall’anticipazione di decisioni assunte per soddisfare attese di singoli soggetti o operatori economici. La sede per la valutazione della compatibilità tra queste attese legittime dei singoli attori dello sviluppo e gli interessi complessivi della nostra comunità sia il piano strutturale comunale (Psc).
Il Psc deve ispirare il proprio disegno della città ad alcuni fondamentali orientamenti urbanistici assunti nel precedente mandato amministrativo. È necessario confermare, e non smentire con decisioni con essi contrastanti, due fondamentali punti cardinali dell’azione amministrativa in campo urbanistico degli ultimi 5 anni. Occorre continuare a ritenere del tutto eccezionale l’occu-pazione di nuovo territorio per l’attività costruttiva. Se a questo orientamento sarà necessario derogare, ciò dovrà avvenire solo quando il progetto dello sviluppo futuro della città lo dovesse rendere indispensabile per adeguare l’offerta del patrimonio edilizio alla dimensione ed alle caratteristiche che la comunità decide di avere in termini demografici, sociali, culturali, economici. Qualora, in sede di Psc, dovesse emergere l’esigenza di edificare nuovi territori, ciò dovrà avvenire proponendosi l’obiettivo di rafforzare la compattezza urbanistica della città.
In ogni caso l’eventuale esigenza di nuova edificazione aggiuntiva rispetto a quella già prevista non deve alimentare il fenomeno della dispersione insediativa.
L’altro punto centrale degli orientamenti urbanistici assunti nel precedente mandato amministrativo, complementare a quello del contenimento del consumo di nuovo territorio, è stata la scelta della riqualificazione urbana. Con il master plan elaborato dall’amministrazione comunale per la delimitazione degli ambiti di riqualificazione urbana dell’area a nord della via Emilia, l’amministrazione ha fatto una scelta strategica per il futuro della città, per il suo sviluppo e per il suo assetto urbano.

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L’area delimitata come interessata alla realizzazione di programmi di riqualificazione urbana ha una estensione analoga all’area occupata dal capoluogo a sud della via Emilia. Con la delimitazione di un’area tanto ampia, l’ammi-nistrazione comunale si era proposta di concentrare in essa anche le necessità di nuove residenze, creando quindi le premesse per autorizzare la realizzazione di nuove superfici aggiuntive - ove se ne dovesse evidenziare l’occorrenza - rispetto a quelle già previste dal Prg. La decisione di individuare l’area Nord come ambito di riqualificazione non era obbligata, né doveva essere posta in alternativa ad altre. La sua unicità fu una scelta strategica consapevole, assunta con la consapevolezza di non ritenere necessario delineare come ambiti di riqualificazione altre aree, e fu dettata dalla volontà di porre dei confini all’espansione territoriale futura della città. Occorre pertanto ribadire questa scelta.
San Lazzaro è una città in cui i valori delle case hanno raggiunto livelli proibitivi. Essi non sono giustificati dai costi di costruzione che occorre sostenere per edificare. Ciò significa che gli elevati valori immobiliari permettono di ottenere elevati extra profitti e di lucrare ricche rendite fondiarie.
I prezzi eccessivi impediscono non solo alle famiglie dei lavoratori dipendenti con salari contenuti ma ormai anche a fasce del ceto medio sia l’acquisto di una casa sia l’abitarla in affitto. Ne derivano conseguenze rilevanti, non solo per le condizioni di vita di settori di nostri concittadini, che anche per questo diventano maggiormente bisognosi delle politiche sociali. La prosecuzione nel tempo delle tendenze che si sono manifestate finora sul mercato della casa produrrà anche necessariamente una modificazione nella composizione sociale degli abitanti la nostra città.
Ci si deve proporre di indirizzare la propria iniziativa politica per creare le condizioni affinché l’attività costruttiva sia funzionale ad un disegno di sviluppo della città, i prezzi delle case si riducano al punto da renderle accessibili anche alle famiglie non ricche, pur includendo, tali prezzi, una adeguata e legittima remunerazione del capitale investito dagli operatori che le realizzano. Per raggiungere questi obiettivi è indispensabile operare su più piani. 
Le politiche per la casa sono strettamente intrecciate con le scelte di pianificazione territoriale e urbanistiche. Questo intreccio è rilevante sia con riferimento all’ambito generale dell’edilizia residenziale, sia relativamente alla creazione delle condizioni per garantire il diritto alla casa alle famiglie più svantaggiate.

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La visione della città deve essere presa a riferimento per stabilire qual è la dimensione del patrimonio abitativo occorrente per raggiungere l’obiettivo che ci si è proposti in termini di abitanti. Conduce ad un sviluppo squilibrato e perciò costoso, per i singoli e per la collettività, assecondare prima la realizzazione di insediamenti residenziali – sulla spinta convergente degli interessi particolari e del beneficio temporaneo ed effimero degli oneri di urbanizzazione incassati dall’am-ministrazione – e a posteriori disegnare un quadro che renda coerente le singole decisioni. Oltre ad evitare che gli insediamenti di edilizia residenziale – ma anche di quella terziaria e produttiva – alimentino il fenomeno della dispersione insediativa, le scelte urbanistiche devono anche favorire prioritariamente la ristrutturazione ed il recupero del patrimonio esistente, sia per ridurre in assoluto la domanda di nuove abitazioni sia per consentire di adeguare la dimensione degli alloggi alle ridotte dimensioni delle famiglie.

L’iniziativa politica e l’azione amministrativa in questo settore devono essere finalizzate a creare le condizioni per soddisfare la domanda di abitazioni da parte delle famiglie che, a causa del loro basso reddito o peggio per condizioni di indigenza, non possono pagare i prezzi di mercato, sia per l’acquisto che per l’affitto di una casa. Anche in una realtà ricca come quella della nostra città, seppure, fortunatamente, non diffuso, esiste un disagio abitativo di origine economica.

Tale disagio presenta livelli di intensità differenti. Per alleviarlo è, pertanto, necessario promuovere programmi ed iniziative specifiche.

Specifica attenzione l’azione amministrativa deve rivolgere ai settori della popolazione particolarmente deboli sul versante sociale ed economico. La soluzione del problema della casa costituisce per essi il primo e più formidabile fattore di inclusione civica e sociale. L’amministrazione comunale deve, pertanto, porre particolare impegno nell’incremento e nel recupero del patrimonio di alloggi pubblici, da assegnare alle famiglie più deboli economicamente. Per incrementare tale patrimonio è necessario che le scelte di bilancio ritengano prioritario questo obiettivo. Ma è anche necessario procedere con celerità alla realizzazione degli alloggi, quando si dispone già dei finanziamenti.
Non va sottovalutata l’esigenza di una efficiente gestione amministrativa del patrimonio pubblico.

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A questo riguardo particolare attenzione deve essere posta nella verifica periodica del possesso, da parte degli assegnatari, della conservazione dei requisiti che permettono la permanenza nel-l’alloggio. È questa un’attività di verifica particolarmente importante sia ai fini finanziari – essendo i livelli dei canoni rapportati ai redditi degli assegnatari – sia per una più generale ragione di equità – giacché la permanenza in un alloggio di soggetti che non né hanno più diritto danneggia chi è in lista di attesa.

Nel settore degli alloggi pubblici si registrano situazioni di degrado strutturale e di conseguente disagio per le famiglie ai quali sono stati assegnati o che li abitano ad altro titolo, alle quali occorre dare soluzione nel più breve tempo possibile. Prioritario al riguardo è affrontare il problema delle cosiddette Case Andreatta. Occorre iniziare a studiare la soluzione da subito, e senza trasformare l’esi-genza specifica di reperire i fondi necessari in un pretesto per proporre nuove edificazioni in aree, che il Prg vigente non destina all’edilizia residenziale, localizzate distanti dalle abitazioni in questione.

Occorre anche approntare politiche che favoriscano l’accesso all’abitazione di quelle famiglie i cui livelli di reddito sono troppo elevati per dare loro la possibilità di accedere agli alloggi pubblici, ma sono troppo bassi per permettere di risolvere autonomamente il loro problema sul mercato.

Per rendere la casa accessibile a queste famiglie occorre promuovere interventi di edilizia economica popolare o comunque di edilizia convenzionata. Con questi strumenti è possibile abbassare i valori immobiliari sia per gli interventi destinati alla locazione che per quelli destinati alla vendita, giacché sia i prezzi unitari a metro quadrato di vendita sia i valori unitari da assumere a riferimento per il calcolo dei canoni sono determinati dalle convenzioni sottoscritte tra l’ammini-strazione comunale e gli operatori. Occorre che l’amministrazione comunale nel definire, con tali convenzioni, le altre caratteristiche degli alloggi e le condizioni per la loro vendita o locazione, contrasti la prassi degli operatori tesa ad elevare il valore totale degli alloggi a livelli tali da pressoché equipararli – a parità di superficie utile – ai valori di mercato. E’, infatti,  contraria alle motivazioni proprie degli interventi di edilizia residenziale con finalità sociali, la prassi, consolidatasi nel nostro comune che permette agli operatori del settore di realizzare abitazioni nelle quali per ogni metro quadro di superficie utile, cioè quella in cui si abita, è permesso di vendere anche oltre un metro quadro di superficie non utile (formata da grandi garages, corselli di manovra dei garages, grandi terrazzi ecc.).